Thị trường căn hộ tháng 6/2025: Giá ổn định hay tiếp tục lao dốc?

Góc Nhìn Nhà Đất 360 xin kính chào các bạn!

Tháng 6 – dấu mốc giữa năm, và cũng là thời điểm nhiều người bắt đầu nhìn lại những kỳ vọng đầu năm về thị trường bất động sản. Riêng với tôi – một người theo dõi thị trường căn hộ không chỉ vì công việc mà còn vì đam mê, tháng 6 năm nay mang đến cảm giác khá lạ: bình lặng đến mức đáng ngờ.

Tôi còn nhớ đầu năm 2023, sau khi thị trường trải qua một năm điều chỉnh mạnh, nhiều chuyên gia đã lạc quan cho rằng giá căn hộ sẽ sớm ổn định và phục hồi. Nhưng giờ đây, khi bước vào tháng 6/2025, câu chuyện vẫn chưa có nhiều thay đổi – thậm chí, trong một số phân khúc, giá còn tiếp tục đi xuống.

Tôi nhận được không ít câu hỏi gần đây từ bạn bè, độc giả blog, thậm chí cả những môi giới lâu năm:

“Giá đã chạm đáy chưa?”

“Có nên mua lúc này không?”
“Thị trường căn hộ liệu có rơi vào trạng thái ‘đóng băng dài hạn’ giống giai đoạn 2012–2014 không?”

Những câu hỏi đó không dễ trả lời, vì nó không chỉ phụ thuộc vào con số – mà còn đến từ cảm nhận thị trường, từ thực tế giao dịch, từ những cuộc trò chuyện ngắn với người mua nhà, và cả sự thay đổi tâm lý của chủ đầu tư trong các đợt mở bán gần đây.

Tôi đã dành những tuần cuối tháng 5 để khảo sát một số dự án tại TP.HCM và Hà Nội – từ khu vực nội thành cho đến vùng ven. Tôi cũng trò chuyện với một vài môi giới uy tín, tìm hiểu về mức độ quan tâm của khách hàng, lượng giao dịch thực tế, và cả những chiêu “kích cầu” đang được áp dụng âm thầm trên thị trường thứ cấp. Tất cả đều phản ánh một thực tế: thị trường đang lặng sóng, nhưng dưới bề mặt là rất nhiều rung động.

Trong bài viết này, tôi muốn chia sẻ với bạn – không phải theo kiểu giật tít hay đưa ra kết luận cứng nhắc – mà là một cái nhìn thẳng thắn, nhiều chiều về thị trường căn hộ trong tháng 6 này. Chúng ta sẽ cùng nhau:

• Nhìn lại những gì đang xảy ra trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.

• Phân tích xu hướng giá bán và tâm lý người mua.

• Đặt câu hỏi: liệu đây có phải là đáy của thị trường?

• Và quan trọng nhất: người mua ở thời điểm này nên chờ, nên xuống tiền, hay nên rút lui?

Nếu bạn cũng đang đứng trước quyết định mua nhà – dù để ở hay đầu tư – tôi hy vọng những chia sẻ dưới đây sẽ phần nào giúp bạn thêm dữ liệu, thêm góc nhìn, và thêm niềm tin để đưa ra lựa chọn đúng đắn nhất cho mình.

PHẦN 1: TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ – THÁNG 6 CÓ GÌ MỚI?

Khi bước vào tháng 6/2025, thị trường căn hộ đang ở trạng thái “giằng co” rõ rệt: giá không giảm sâu thêm, nhưng cũng không đủ lực để bật tăng. Sự yên ắng này không đồng nghĩa với sự ổn định – mà là một giai đoạn chờ đợi, nơi người mua và người bán đều “nín thở” để dò xét động thái của nhau.

✔️ Nguồn cung mới vẫn hạn chế, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân

Một trong những đặc điểm dễ thấy nhất hiện nay là sự thiếu hụt dự án mới ở mức giá phù hợp với số đông người mua.

• Tại TP.HCM, các dự án mới tập trung chủ yếu ở khu Đông như TP. Thủ Đức (các phường Trường Thọ, Long Bình), hoặc xa hơn là Củ Chi, Hóc Môn. Tuy nhiên, phần lớn những sản phẩm mở bán trong tháng 6 lại nằm ở phân khúc trên 55 triệu đồng/m² – khó tiếp cận với người có thu nhập trung bình.

• Tại Hà Nội, nguồn cung có nhỉnh hơn ở khu vực Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức, nhưng phần lớn vẫn là căn hộ cao cấp đội giá từ chi phí đất và thi công. Dự án ở phân khúc trung cấp tầm giá 30–35 triệu/m² gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.

• 🔍 Góc nhìn cá nhân: Tôi cho rằng thị trường đang thiếu nghiêm trọng những căn hộ giá vừa túi tiền – vốn là nhu cầu thực sự của đại đa số người mua. Việc các chủ đầu tư tập trung vào sản phẩm cao cấp (vì biên lợi nhuận tốt hơn) đang khiến thị trường bị “vênh” giữa cung và cầu.

✔️ Lãi suất vay mua nhà có xu hướng “hạ nhiệt” – nhưng tâm lý vẫn dè chừng

Sau nhiều lần điều chỉnh, hiện nay nhiều ngân hàng lớn đã đưa ra mức lãi suất vay mua nhà dao động trong khoảng 8.5% – 9.5%/năm cho năm đầu tiên, thậm chí có ngân hàng hỗ trợ lãi suất 0% trong 6 tháng đầu. Đây là tín hiệu tích cực so với giai đoạn đỉnh điểm 2023 khi lãi suất vượt mốc 12%–13%.

Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều người vẫn chọn “đứng ngoài” thị trường vì e ngại rủi ro tài chính. Lý do là:

• Tâm lý sợ rủi ro tăng lãi suất lại trong năm sau, nhất là với khoản vay dài hạn 15–25 năm.

• Lo ngại thu nhập cá nhân chưa ổn định trong bối cảnh nhiều ngành nghề vẫn đang trong quá trình phục hồi sau giai đoạn khó khăn.

• Chính sách tín dụng vẫn khắt khe với người mua có thu nhập trung bình, không chứng minh được khả năng tài chính rõ ràng.

• 💬 Một môi giới mà tôi trò chuyện chia sẻ: “Nhiều khách đi xem căn hộ 3–4 lần, rất ưng, rất muốn mua, nhưng khi tính tới khoản vay là lắc đầu. Họ nói: ‘Em sợ lỡ đâu mất việc, lãi suất tăng lại thì chết’.”

✔️ Tâm lý người mua: nghe ngóng là chính – giao dịch nhỏ giọt

Ở thị trường thứ cấp (mua bán lại), sự ảm đạm vẫn bao trùm phần lớn khu vực:

• Nhiều chủ nhà đã chấp nhận cắt lỗ 100 – 300 triệu đồng/căn để thu hồi vốn, đặc biệt là những căn mua thời điểm 2021–2022 với kỳ vọng “lướt sóng”.

• Tuy nhiên, dù giá đã giảm, lượng giao dịch vẫn rất thấp – vì người mua thì chờ giá giảm tiếp, còn người bán thì không muốn giảm thêm nữa.

🧠 Tôi từng khảo sát trên nhóm Facebook “Mua bán căn hộ TP.HCM” với hơn 100 nghìn thành viên – kết quả cho thấy hơn 60% người tham gia vẫn đang “chờ đợi giá xuống thêm”, trong khi chỉ khoảng 15% sẵn sàng mua ngay nếu gặp căn phù hợp.

Về nhóm người mua hiện tại, có thể chia thành 3 loại:

1. Nhà đầu tư dài hạn: Có tiền mặt nhàn rỗi, chọn mua căn hộ ở khu vực đang quy hoạch tốt, chấp nhận giữ 3–5 năm.

2. Người mua ở thật: Tìm kiếm căn phù hợp tài chính, ưu tiên pháp lý rõ ràng, sẵn sàng thương lượng giá nếu gặp chủ nhà cần bán gấp.

3. Nhà đầu tư lướt sóng: Gần như biến mất khỏi thị trường – do điều kiện tài chính không còn đủ linh hoạt, và biên lợi nhuận hiện nay quá thấp.

Thị trường căn hộ tháng 6 không còn hỗn loạn như giữa năm 2023, nhưng vẫn chưa có điểm sáng rõ rệt. Người bán đang “gồng” để giữ giá, người mua thì thận trọng từng bước – dẫn đến trạng thái giằng co, ít giao dịch thực, và phần lớn đều đang… chờ đợi người khác hành động trước.

PHẦN 2: GIÁ CĂN HỘ – ỔN ĐỊNH HAY LAO DỐC TIẾP?

Sau hơn một năm trượt dài từ đỉnh giá, nhiều người bắt đầu kỳ vọng rằng giá căn hộ sẽ tiếp tục giảm thêm để “chạm đáy thật sự”. Nhưng thực tế lại đang cho thấy một kịch bản khó đoán hơn nhiều: giá không giảm sâu nữa, nhưng cũng chưa bật tăng – tạo nên một mặt bằng giá “lưng chừng”, khó chịu cho cả người mua lẫn người bán.

🔍 Góc nhìn của tôi: Giá đang chạm “vùng kháng cự tâm lý”

“Giá đã giảm, nhưng vẫn chưa đủ hấp dẫn để tạo lực cầu bùng nổ. Và người bán cũng không còn dư địa để giảm sâu hơn nữa.”

Khái niệm “kháng cự tâm lý” ở đây có thể hiểu đơn giản là ngưỡng mà cả người mua lẫn người bán đều đang do dự:

• Với người mua, mức giá hiện tại vẫn cao hơn khả năng chi trả thực tế, đặc biệt là nếu tính thêm chi phí vay vốn và chi phí sinh hoạt gia đình.

• Với người bán, đặc biệt là chủ đầu tư và nhà đầu tư đã ôm hàng từ giai đoạn trước 2022, họ đã lỗ tương đối hoặc sát ngưỡng cắt lỗ – nếu tiếp tục giảm giá, khả năng “âm vốn” là rất cao.

Vì thế, giá căn hộ trong tháng 6 có xu hướng đi ngang là chính, chỉ một vài khu vực xuất hiện điều chỉnh nhẹ, chủ yếu trên thị trường thứ cấp hoặc ở những dự án cần thanh khoản gấp.

📊 Một số số liệu và quan sát cụ thể

1. Tại TP.HCM:

• Giá sơ cấp trung bình duy trì quanh mức 55 – 60 triệu/m², tùy khu vực.

• Các dự án tại TP. Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè vẫn giữ giá tương đối cao so với mặt bằng thu nhập, tuy nhiên lại đi kèm ưu đãi mạnh như: chiết khấu 5–8%, tặng phí quản lý 2 năm, hoặc hỗ trợ lãi suất cố định 0% trong 12–18 tháng.

• Giá thứ cấp tại Quận 7, Quận 9 có xu hướng giảm từ 5 – 10%, đặc biệt là những căn hộ bàn giao 4–6 năm nhưng chưa có người ở.

2. Tại Hà Nội:

• Giá bán tại các dự án mới mở ở Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức vẫn quanh 38 – 45 triệu/m², tuy nhiên đây là mức “niêm yết”, thực tế người mua thường được chiết khấu sâu nếu thanh toán nhanh.

• Các quận nội đô như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa có mức giảm nhẹ từ 3 – 7%, chủ yếu ở các dự án đã bàn giao từ 2018 trở về trước.

• Giao dịch chủ yếu diễn ra ở căn hộ có giá từ 1,9 – 2,5 tỷ đồng, diện tích 50–65 m² – tức là vừa vặn với khả năng vay ngân hàng và trả góp hàng tháng dưới 15 triệu.

3. Thị trường thứ cấp trên toàn quốc:

• Tình trạng “cắt lỗ” vẫn phổ biến, nhưng mức lỗ ngày càng nhỏ lại, cho thấy người bán bắt đầu “níu giá”.

• Căn hộ diện tích lớn (trên 85m²) giao dịch rất chậm – nhu cầu thực chỉ tập trung ở căn nhỏ, vừa túi tiền.

• Những căn có pháp lý mập mờ, chưa có sổ, hoặc thuộc dự án bị đình trệ – gần như không có thanh khoản, dù giá giảm tới 15–20%.

🧠 Yếu tố nào đang níu giá căn hộ lại?

Dưới đây là một số yếu tố khiến giá không giảm sâu hơn nữa dù thanh khoản yếu:

1. Chi phí đầu vào vẫn cao: Giá đất, chi phí vật liệu xây dựng, nhân công chưa hạ nhiều.

2. Chủ đầu tư “chịu đựng giỏi”: Nhờ vào tài chính mạnh hoặc được cơ cấu lại khoản vay, nhiều chủ đầu tư chấp nhận “án binh bất động” thay vì bán tháo.

3. Tâm lý thị trường vẫn còn niềm tin: Người bán chưa chấp nhận rằng thị trường đã bước sang giai đoạn định giá lại toàn bộ.

💬 Một số chia sẻ thực tế tôi ghi nhận được:

Anh Thành (nhà đầu tư lâu năm ở Thủ Đức): “Tôi rao căn hộ đã 4 tháng, giảm 200 triệu rồi mà vẫn không có người hỏi thật sự nghiêm túc. Nhưng tôi không thể giảm nữa, vì sẽ lỗ vốn gốc.”

Chị Hương. (một người mua ở thật, nhân viên văn phòng): “Giá hiện tại vẫn cao quá so với lương của tôi. Tôi đã định mua căn ở Long Bình, Thủ Đức, nhưng sau khi tính vay ngân hàng 70%, mỗi tháng trả 15 triệu là tôi lùi lại luôn.”

Giá căn hộ trong tháng 6 đang ở trạng thái “khó nhúc nhích” – như một chiếc lò xo bị nén chặt nhưng không đủ lực bật lên. Với tình hình lãi suất còn nhạy cảm, nhu cầu thực dè dặt, và chính sách tài chính vẫn chặt chẽ, nhiều khả năng giá sẽ tiếp tục đi ngang đến hết quý III/2025, hoặc điều chỉnh nhẹ ở một số khu vực bị dư cung.

Đây là giai đoạn mà người mua cần tỉnh táo, người bán cần linh hoạt, và nhà đầu tư thì bắt buộc phải “kiên nhẫn sống sót”.

PHẦN 3: NÊN MUA, CHỜ HAY BÁN LÚC NÀY?

Khi thị trường không rõ ràng là tăng hay giảm, cũng không thật sự “đóng băng”, thì việc đưa ra quyết định mua, chờ hay bán càng trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Trong phần này, tôi chia sẻ một cách thẳng thắn và thực tế theo từng nhóm người – dựa trên góc nhìn cá nhân và kinh nghiệm tiếp xúc với cả người mua ở thật lẫn nhà đầu tư.

🔹 1. Nếu bạn là người mua để ở

Bạn là người cần nhà để sống, ổn định lâu dài – thì bạn không cần chờ “đáy tuyệt đối”. Điều bạn cần là một căn hộ phù hợp với nhu cầu, tài chính, và có thể thương lượng được giá hợp lý.

✅ Khi nào nên mua?

• Bạn đã chuẩn bị trước 30–50% giá trị căn hộ bằng tiền mặt.

• Bạn có thu nhập ổn định, có thể cân đối khoản vay sao cho trả góp mỗi tháng không quá 40% thu nhập gia đình.

• Bạn tìm được căn hộ có vị trí tốt, pháp lý minh bạch, tiện ích đủ dùng và cộng đồng cư dân đáng sống.

• Chủ nhà hoặc chủ đầu tư sẵn sàng chiết khấu thực (tiền mặt, phí bảo trì, quà tặng giá trị quy đổi được).

🛑 Khi nào nên “chờ”?

• Tài chính quá phụ thuộc vào khoản vay, rủi ro cao khi lãi suất biến động.

• Bạn đang nhắm vào dự án chưa rõ pháp lý, chưa được cấp phép xây dựng, hoặc mới đang trong giai đoạn huy động vốn.

• Chưa xác định rõ nhu cầu thật sự: ở lâu dài hay chỉ để “lấy tạm”.

💡 Lời khuyên thực tế: Giai đoạn này chính là “thời gian vàng” để đàm phán sâu. Hãy chủ động tìm hiểu các chủ nhà cần bán gấp, hoặc căn hộ “giảm âm thầm” không niêm yết công khai. Rất nhiều thương vụ thành công ở mức giá thấp hơn thị trường 7–10% nếu người mua thật sự nghiêm túc và kiên trì thương lượng.

🔹 2. Nếu bạn là nhà đầu tư

Đây là lúc phân hóa rõ giữa người đầu cơ và nhà đầu tư thật sự.

Nếu bạn kỳ vọng lướt sóng – hãy dừng lại.
Nếu bạn xác định giữ lâu dài, quản lý tài sản, tạo dòng tiền hoặc kỳ vọng tăng trưởng bền vững – bạn vẫn có cơ hội.

✅ Khi nào nên đầu tư?

• Bạn có tiền nhàn rỗi (không dùng trong vòng 2–3 năm tới).

• Bạn mua được căn hộ dưới giá trị thị trường, có thể cho thuê tốt, hoặc nằm trong khu vực sắp có thay đổi hạ tầng đáng kể (mở đường, quy hoạch mới, metro…).

• Bạn hiểu rõ tình trạng pháp lý, quy hoạch, thanh khoản khu vực đó và đã khảo sát kỹ hiện trạng dân cư.

🛑 Khi nào nên tạm dừng?

• Bạn đang kỳ vọng “mua xong 6 tháng sau bán lời ngay”.

• Bạn dùng đòn bẩy cao (vay >50%), trong khi lãi suất chưa chắc đã ổn định lâu dài.

• Bạn mua theo “đám đông”, hoặc chỉ dựa trên lời khuyên của môi giới mà chưa tự kiểm chứng.

💡 Chiến lược khả thi: Ưu tiên căn hộ đã hoàn thiện, có người ở, pháp lý đầy đủ, có thể tạo dòng tiền ngay qua việc cho thuê (dù lợi nhuận chỉ 3–4%/năm). Với mức giảm giá hiện tại, có thể chọn được sản phẩm có tiềm năng tăng trở lại trong 3–5 năm tới – nhất là ở khu vực đang mở rộng hạ tầng (Nhơn Trạch, Thủ Đức, Đông Anh, Hoài Đức…).

🔹 3. Nếu bạn là người cần bán

Bạn đã sở hữu căn hộ và đang cân nhắc bán – hãy đánh giá rõ lý do bán:

• Nếu bạn khó khăn tài chính, áp lực vay ngân hàng thì nên giải phóng tài sản sớm, chấp nhận giảm giá để thu hồi dòng tiền.

• Nếu bạn không thực sự cần bán, hãy kiên nhẫn giữ tài sản, tìm cách khai thác dòng tiền từ cho thuê hoặc hoán đổi đầu tư sang phân khúc ổn định hơn.

💬 Một số chủ nhà tôi từng tư vấn đã chọn cho thuê tạm thời với giá mềm, vừa có thu nhập, vừa giữ được tài sản – đợi thị trường phục hồi trong 1–2 năm tới.

Sau nhiều tháng chịu áp lực từ lãi suất, thanh khoản và tâm lý thận trọng, thị trường căn hộ tháng 6 đang bước vào giai đoạn “lặng sóng trước biến chuyển”.

Không còn những đợt giảm giá ồ ạt, nhưng cũng chưa có dấu hiệu tăng trưởng rõ rệt. Thị trường như một người bệnh đang dần hồi phục – chưa chạy được, nhưng cũng không còn nằm yên một chỗ. Chính trong lúc này, những người mua có nhu cầu thực và tầm nhìn trung dài hạn lại là người có nhiều lợi thế nhất.

🔎 Có thể giá chưa chạm đáy tuyệt đối, nhưng đã rơi vào vùng hợp lý hơn bao giờ hết cho ai biết rõ mình cần gì.

📉 Những người bán áp lực đã rao đúng giá trị thật hơn.
📈 Chủ đầu tư bắt đầu linh hoạt lại chính sách để hút người mua.
⚖️ Cung – cầu tuy chưa gặp nhau hoàn toàn, nhưng khoảng cách không còn quá xa.

💡 Lời nhắn từ Góc Nhìn Nhà Đất 360:

Nếu bạn đang tìm hiểu để mua nhà ở thật, hoặc muốn đầu tư căn hộ một cách bền vững – hãy xem giai đoạn này như một “thời điểm kiểm định niềm tin và tầm nhìn”.

Chúng tôi tin rằng “thị trường không dành cho người nóng vội, mà dành cho người hiểu cuộc chơi”.

📌 Đừng chỉ nghe số liệu, hãy đi xem thực tế.
📌 Đừng chờ đáy theo cảm tính, hãy tính trên dòng tiền thật.
📌 Đừng đầu tư theo đám đông, hãy đầu tư theo chiến lược phù hợp với chính bạn.

📣 Bạn nghĩ sao? Giá căn hộ đã “chạm đáy” chưa?

• Bạn đang quan tâm khu vực nào?

• Bạn đã đi xem dự án nào gần đây?

• Bạn đang phân vân giữa việc mua, thuê hay chờ thêm?

👉 Đừng ngại chia sẻ suy nghĩ của bạn trong phần bình luận bên dưới – để chúng ta cùng trao đổi, cùng phân tích, và cùng đi tìm những cơ hội có thật giữa thị trường đầy nhiễu động này!

🎥 Đừng quên:

✅ LIKE video/blog nếu thấy nội dung này hữu ích.
✅ Đăng ký kênh Góc Nhìn Nhà Đất 360 để không bỏ lỡ các phân tích chuyên sâu và đánh giá thị trường hàng tuần.
✅ BẬT CHUÔNG THÔNG BÁO để cập nhật sớm nhất khi có video mới!

🎯 Còn nếu bạn cần phân tích cá nhân hóa, so sánh dự án, hoặc muốn tôi đồng hành cùng bạn trên hành trình tìm nhà – hãy để lại bình luận hoặc nhắn trực tiếp cho kênh. Chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành!

📌 Góc Nhìn Nhà Đất 360 – nơi mọi diễn biến thị trường được bóc tách bằng lý trí, và chia sẻ bằng trải nghiệm thật.

Xin chào và hẹn gặp lại các bạn!