Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất giảm mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở

PHẦN 1: Bối cảnh và đề xuất của HoREA – Gánh nặng vô hình trên con đường hợp thức hóa đất ở

Trong hệ thống pháp luật đất đai hiện nay, việc người dân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở không chỉ đơn thuần là một thủ tục hành chính, mà còn là một phép thử về khả năng chi trả và năng lực tài chính. Tại các địa phương đang đô thị hóa mạnh như TP.HCM, Hà Nội, Đồng Nai, Bình Dương, quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang ngày càng phổ biến, khi nhu cầu về chỗ ở, mở rộng dân cư, và phát triển nhà ở tăng nhanh.

Tuy nhiên, thực tế đã chỉ ra rằng, cản trở lớn nhất không phải nằm ở thủ tục, mà là ở khoản tiền sử dụng đất – một nghĩa vụ tài chính phát sinh khi người dân thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

❖ Hiểu đúng về tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi được công nhận quyền sử dụng đất ở, hoặc khi chuyển mục đích sử dụng từ loại đất khác (như đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất vườn…) sang đất ở. Mức thu này được tính dựa trên chênh lệch giữa giá đất theo mục đích cũ và giá đất theo mục đích mới.

Tùy từng địa phương, tùy quy định cụ thể và hình thức định giá (theo bảng giá đất Nhà nước hay giá thị trường), khoản tiền này có thể dao động rất lớn. Theo phản ánh của người dân và doanh nghiệp, mức thu hiện tại có thể lên đến 100% giá trị chênh lệch, nghĩa là người dân gần như phải “mua lại một lần nữa” chính mảnh đất mà họ đã có quyền sử dụng.

Ví dụ, nếu một hộ dân sở hữu mảnh đất 100m² là đất trồng cây lâu năm, khi xin chuyển sang đất ở, họ phải nộp khoản tiền sử dụng đất tương ứng với 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại vị trí đó – có thể lên đến hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng, tùy khu vực.

❖ Gánh nặng tài chính đè lên người dân

HoREA – Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – cho rằng, với những hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc thấp, mức thu như vậy là một gánh nặng tài chính thực sự. Không ít trường hợp, người dân có đất nhưng không thể xây nhà hợp pháp do không kham nổi chi phí chuyển đổi. Trong khi đó, nhu cầu sử dụng đất ở của họ hoàn toàn là nhu cầu ở thật, không mang tính đầu tư hay đầu cơ.

Thực tế cũng cho thấy, trong nhiều năm qua, có không ít trường hợp người dân chọn giải pháp “làm liều” – tự ý xây dựng nhà không phép trên đất chưa chuyển mục đích, hoặc phân lô nhỏ lẻ rồi bán lại. Việc này dẫn đến nhiều hệ lụy:

• Phát sinh nhà ở không phép, không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật và an toàn.

• Phá vỡ quy hoạch đô thị.

• Làm khó cho công tác quản lý của chính quyền địa phương.

❖ Đề xuất giảm tiền sử dụng đất: “Chia sẻ lợi ích địa tô”

Xuất phát từ những bất cập trên, HoREA đã đề xuất một chính sách tài chính mới đối với việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở:

• Giảm còn 20% đối với phần diện tích trong hạn mức sử dụng đất ở.

• Giảm còn 30% đối với phần diện tích vượt hạn mức.

Theo HoREA, đây là mức thu hợp lý hơn, vừa đảm bảo nghĩa vụ tài chính của người dân đối với Nhà nước, vừa tránh tạo ra rào cản quá lớn. Quan trọng hơn, chính sách này sẽ tạo động lực để người dân chủ động hợp thức hóa đất đai, xây dựng nhà ở hợp pháp, từ đó góp phần ổn định xã hội và thúc đẩy phát triển đô thị lành mạnh.

❖ Mục tiêu kép của đề xuất

Đề xuất giảm mức thu tiền sử dụng đất không đơn thuần là “khoan sức dân”, mà còn hướng đến ba mục tiêu lớn:

1. Hợp pháp hóa nhà ở thực tế của người dân

   Khi rào cản tài chính được gỡ bỏ, người dân sẽ có điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất đúng quy trình, từ đó xây dựng nhà ở hợp pháp, có quyền xin cấp số nhà, đăng ký tạm trú, hộ khẩu, điện nước đầy đủ. Điều này giúp giảm thiểu các khu nhà ở tự phát, không đủ điều kiện pháp lý.

2. Tăng tính minh bạch trong quản lý đất đai

   Một khi việc chuyển mục đích sử dụng đất trở nên minh bạch, rõ ràng, chi phí hợp lý, người dân sẽ không còn nhu cầu “lách luật”. Điều này giúp cơ quan chức năng dễ quản lý hơn, hạn chế tình trạng tiêu cực hoặc “xin – cho” trong quá trình xét duyệt hồ sơ.

3. Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng ổn định

   Một thị trường bất động sản ổn định cần được xây dựng từ nền tảng pháp lý rõ ràng, minh bạch và công bằng. Khi người dân và doanh nghiệp đều có thể thực hiện quyền chuyển đổi đất một cách thuận lợi, minh bạch, thị trường sẽ tránh được tình trạng “đầu tư chui”, “xây chui, bán chui” vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

❖ Có tạo tiền lệ nguy hiểm không?

Một số ý kiến phản biện cho rằng, việc giảm mạnh mức thu như đề xuất có thể tạo ra tiền lệ nguy hiểm, khiến nhiều người “chờ chính sách”, không thực hiện nghĩa vụ tài chính hiện tại, gây thất thu ngân sách. Thậm chí, nếu không kiểm soát chặt, chính sách này có thể bị lợi dụng bởi giới đầu cơ đất đai, hoặc bị biến tướng để hợp thức hóa đất sử dụng sai mục đích.

Tuy nhiên, HoREA cũng khẳng định, đề xuất không phải là miễn hoàn toàn nghĩa vụ tài chính, mà chỉ điều chỉnh tỷ lệ cho hợp lý, đồng thời đề nghị cơ quan quản lý cần phân loại rõ giữa người dân có nhu cầu ở thực và các tổ chức, cá nhân đầu tư kinh doanh bất động sản, để áp dụng mức thu phù hợp.

❖ Từ tiền sử dụng đất đến cải cách thuế tài sản

Điều đáng nói là đề xuất của HoREA không chỉ mang tính “giải pháp tình thế” mà còn khơi gợi lại một cuộc tranh luận dài hơi: liệu có nên tiếp tục duy trì cơ chế thu tiền sử dụng đất cao như hiện nay, hay dần dần chuyển sang mô hình thuế tài sản, như nhiều nước đang áp dụng?

Việt Nam hiện vẫn là một trong số ít quốc gia còn thu tiền sử dụng đất một lần với giá trị lớn khi chuyển mục đích, thay vì thu định kỳ theo giá trị tài sản. Điều này vừa tạo ra gánh nặng tài chính đột ngột, vừa khó kiểm soát về dài hạn. Việc giảm tiền sử dụng đất cũng có thể là bước đệm để cải cách chính sách tài chính đất đai toàn diện, hướng đến minh bạch, công bằng và bền vững hơn.

Đề xuất của HoREA không chỉ đơn thuần là giảm một khoản phí, mà là lời kêu gọi cải tổ một cách toàn diện về cách tiếp cận giữa Nhà nước và người dân trong câu chuyện sử dụng đất – tài nguyên quý giá bậc nhất. Bằng việc giảm tiền sử dụng đất một cách có kiểm soát, Nhà nước có thể giúp người dân tiến gần hơn đến quyền được “an cư lạc nghiệp”, đồng thời tạo nền tảng cho phát triển đô thị lành mạnh và quản trị đất đai hiệu quả hơn trong tương lai.

PHẦN 2: Góc nhìn người dân – “Thở phào nếu được giảm”

Từ góc nhìn của người dân, đặc biệt là các hộ gia đình sinh sống lâu đời ở vùng ven đô thị như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi (TP.HCM) hay Đông Anh, Gia Lâm (Hà Nội), đề xuất của HoREA chẳng khác nào một “luồng gió mát” giữa cái nóng bức bối của các thủ tục hành chính và gánh nặng tài chính chồng chất.

Nhiều người có đất từ cha ông để lại, đất vườn, đất trồng cây lâu năm… muốn chuyển đổi để xây dựng nhà ở cho con cái nhưng khi biết mức thu tiền sử dụng đất có thể lên tới vài trăm triệu đồng, thậm chí tiền tỷ, họ đành chùn bước. Đó là chưa kể đến các chi phí xây dựng, xin giấy phép, hoàn công… khiến giấc mơ “có một căn nhà hợp pháp” trở nên xa vời.

“Gia đình tôi có 120m² đất vườn, muốn tách cho con trai ra ở riêng. Nhưng khi lên phường hỏi thủ tục chuyển mục đích, họ nói phải nộp gần 400 triệu tiền sử dụng đất. Làm sao mà có nổi? Nếu được giảm như HoREA đề xuất thì đỡ lắm.” – một người dân tại Hóc Môn chia sẻ.

Người dân cho rằng việc họ chuyển đất là để ở thật, không kinh doanh, không đầu cơ, nên không nên bị áp dụng cùng mức nghĩa vụ tài chính như các tổ chức, doanh nghiệp. Việc giảm mức thu còn giúp khuyến khích người dân tuân thủ pháp luật, hạn chế tình trạng xây dựng trái phép – điều mà cả người dân lẫn chính quyền địa phương đều không mong muốn.

PHẦN 3: Góc nhìn Nhà nước – Liệu có thất thu ngân sách?

Từ phía Nhà nước, đặc biệt là cơ quan tài chính và quản lý đất đai, đề xuất giảm tiền sử dụng đất cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Tiền sử dụng đất hiện nay chiếm một phần không nhỏ trong nguồn thu ngân sách địa phương, đóng vai trò quan trọng để tái đầu tư hạ tầng, dịch vụ công và các dự án an sinh xã hội. Việc giảm quá sâu có thể dẫn đến nguy cơ thất thu ngân sách, ảnh hưởng đến khả năng cân đối và chi tiêu công.

Hơn nữa, tiền sử dụng đất còn phản ánh giá trị địa tô chênh lệch – tức khoản lợi ích mà người sử dụng đất được hưởng khi đất tăng giá do chuyển đổi mục đích, hạ tầng phát triển hoặc quy hoạch thay đổi. Nếu chính sách không được thiết kế kỹ, người đầu cơ đất có thể lợi dụng chính sách để hợp thức hóa đất lấn chiếm, mua đất nông nghiệp giá rẻ rồi chờ giảm phí chuyển đổi nhằm kiếm lời lớn.

Do đó, phía Nhà nước thường đề nghị đi kèm các biện pháp kiểm soát như: xác minh nhu cầu ở thực, giám sát chặt nguồn gốc đất, và phân biệt rõ giữa người dân và các đối tượng đầu tư kinh doanh.

PHẦN 4: Góc nhìn doanh nghiệp – “Cần công bằng và minh bạch”

Với các doanh nghiệp bất động sản, đề xuất của HoREA về việc giảm tiền sử dụng đất cho người dân là một tín hiệu tích cực, thể hiện xu hướng điều chỉnh chính sách sát với thực tiễn và năng lực tài chính của xã hội. Tuy nhiên, điều mà doanh nghiệp quan tâm không kém là sự công bằng và minh bạch trong chính sách đất đai.

Hiện nay, tiền sử dụng đất đang là một trong những ẩn số lớn nhất trong quá trình đầu tư dự án – không có công thức tính cụ thể, lại phụ thuộc nhiều vào khâu thẩm định và quyết định hành chính. Với tỷ lệ chi phí này chiếm 20–30%, thậm chí hơn trong một số dự án, doanh nghiệp rất khó chủ động về tài chính và phương án kinh doanh.

“Nếu người dân được giảm để đảm bảo an sinh, doanh nghiệp cũng mong Nhà nước có chính sách minh bạch, dự báo được chi phí sử dụng đất thay vì bị động và chờ phê duyệt,” – một đại diện doanh nghiệp bày tỏ.

Về lâu dài, khối doanh nghiệp kỳ vọng Nhà nước sẽ tiến tới cải cách sâu hơn, có thể chuyển từ cơ chế thu tiền sử dụng đất một lần sang thuế tài sản định kỳ, vừa hợp lý, vừa minh bạch hơn cho tất cả các bên.

PHẦN 5: Cái nhìn đa chiều – Liệu có thể cân bằng được không?

Đề xuất của HoREA cho thấy một thực tế không thể phủ nhận: chính sách thu tiền sử dụng đất hiện nay đang dần trở nên lạc hậu so với nhu cầu sống và khả năng chi trả của phần lớn người dân. Việc giữ nguyên mức thu cao dễ dẫn đến hệ quả là người dân “làm chui”, trốn tránh nghĩa vụ, hoặc kéo dài thời gian chuyển đổi, ảnh hưởng đến trật tự quy hoạch đô thị.

Tuy nhiên, việc giảm thu cũng không thể thực hiện một cách vội vàng hay đồng loạt. Bởi nếu không có cơ chế phân loại hợp lý, các nhà đầu cơ có thể lợi dụng chính sách để kiếm lời, trong khi ngân sách Nhà nước lại có nguy cơ sụt giảm đáng kể. Do đó, việc xác định rõ ai là người thực sự có nhu cầu ở thật, cũng như quy định minh bạch về tiêu chí, đối tượng, mức giảm là điều tối quan trọng.

Một giải pháp trung hòa có thể là giảm dần theo lộ trình có điều kiện, kết hợp với việc từng bước áp dụng thuế tài sản hàng năm thay cho cơ chế thu một lần như hiện nay – tạo ra một hệ thống công bằng hơn, bền vững hơn cho cả người dân và Nhà nước.

Đề xuất của HoREA không chỉ là một điều chỉnh về mặt tài chính, mà còn là lời kêu gọi nhìn lại toàn bộ tư duy quản lý đất đai hiện hành – nơi mà quyền sử dụng đất, nhu cầu an cư của người dân và sự phát triển đô thị bền vững đang ngày càng va chạm.

Việc giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở có thể giải tỏa áp lực thực sự cho người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp ở vùng ven, đồng thời khuyến khích họ tuân thủ pháp luật thay vì xây dựng trái phép. Song song đó, Nhà nước cũng cần đảm bảo không để thất thoát ngân sách hay tạo ra kẽ hở cho đầu cơ trục lợi.

Chính vì vậy, bài toán không nằm ở “giảm bao nhiêu là đủ”, mà là giảm như thế nào để đúng người, đúng mục tiêu. Khi cả ba bên – người dân, doanh nghiệp và Nhà nước – cùng chia sẻ trách nhiệm và quyền lợi một cách hài hòa, thì chính sách đất đai mới thực sự phát huy vai trò là nền tảng cho sự phát triển ổn định, minh bạch và công bằng.

Bởi đất không chỉ là tài nguyên, mà còn là quyền lợi, là sinh kế – và là tương lai của phát triển bền vững.

Nếu bạn thấy chủ đề này hữu ích và muốn tiếp tục cập nhật những phân tích đa chiều, dễ hiểu về chính sách đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản, đừng quên:

✅ Like video để ủng hộ nhóm biên tập
✅ Subscribe kênh Góc nhìn Nhà đất 360 để không bỏ lỡ những góc nhìn mới nhất
✅ Comment bên dưới để chia sẻ quan điểm hoặc đặt câu hỏi – chúng tôi luôn lắng nghe và phản hồi

Chúng tôi tin rằng: hiểu đúng về đất đai là bước đầu để an cư và đầu tư an toàn. Hãy để Góc nhìn Nhà đất 360 đồng hành cùng bạn trên hành trình đó!

🎥 Đừng quên bật chuông thông báo 🔔 để nhận video mới mỗi ngày nhé!

Cảm ơn các bạn đã theo dõi và hẹn gặp lại các bạn trong video tiếp theo.