Bất động sản Việt Nam có đang đi lại “vết xe đổ” của Trung Quốc?

Doanh Nhân Thành Công xin kính chào các bạn!

“Khi bong bóng phình to, điều tất yếu là nó sẽ vỡ. Nhưng điều đáng sợ hơn cả là khi chúng ta biết rõ điều đó, nhưng vẫn lao vào với hy vọng mình sẽ thoát ra trước khi vỡ tan.”

Tôi đã chứng kiến không ít cuộc trò chuyện trên cà phê vỉa hè, bàn nhậu, cho đến những buổi họp nghiêm túc, mà chủ đề vẫn xoay quanh: đất ở đâu đang “sốt”, chỗ nào có “dự án chiến lược”, và “xuống tiền giai đoạn này là không bao giờ lỗ”.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang nóng. Rất nóng.
Giá đất ở các vùng ven tăng gấp đôi chỉ trong vài tháng. Các khu đô thị mới mọc lên giữa những cánh đồng hoang. Nhà đầu tư tay ngang — từ công chức, giáo viên, đến chủ quán cà phê — đang dồn tiền tiết kiệm, vay ngân hàng, thậm chí cầm cố tài sản… để “giữ đất”.

Người ta gọi đó là “cơn sốt đất”. Nhưng tôi thấy nó giống một cơn nghiện kỳ vọng hơn.

Thế rồi, trong một lần ngồi đọc báo Trung Quốc, tôi giật mình:
Thị trường bất động sản nước bạn cách đây vài năm cũng từng trải qua một giai đoạn gần như y hệt. Cơn sốt xây dựng, đầu cơ, bơm nợ — cuối cùng dẫn tới khủng hoảng lan rộng. Những “thành phố ma” hoang lạnh, tập đoàn địa ốc khổng lồ sụp đổ, người dân biểu tình vì nhà không bàn giao…

Câu hỏi hiện lên rõ ràng trong đầu tôi — và có lẽ cũng nên là câu hỏi của bất kỳ ai đang quan tâm tới thị trường hiện nay:

Liệu bất động sản Việt Nam có đang đi lại “vết xe đổ” của Trung Quốc?

Liệu chúng ta có đang lặp lại một chu kỳ mà kết cục đã được viết trước?

Liệu chính phủ, doanh nghiệp và cả nhà đầu tư cá nhân có đang đủ tỉnh táo để dừng lại, nhìn kỹ, và chọn một con đường bền vững hơn?

Bài viết này không nhằm đưa ra kết luận tuyệt đối, nhưng hy vọng là một góc nhìn nhỏ — thành thật, cảnh tỉnh và mang tính phản biện — để tất cả chúng ta, dù là người mua nhà hay người làm chính sách, đều có thể nhìn thấy rõ hơn cái bóng mà chúng ta đang bước vào.

PHẦN 1: TRUNG QUỐC – MỘT BÀI HỌC ĐẮT GIÁ

1. Cơn sốt phát triển đô thị quá mức: Khi cả nước biến thành công trường

Trong hai thập kỷ đầu thế kỷ 21, Trung Quốc đã tiến hành một cuộc đại đô thị hóa chưa từng có trong lịch sử nhân loại. Với tốc độ tăng trưởng GDP trung bình gần 10% mỗi năm, hàng triệu người được kéo ra khỏi đói nghèo, và cùng lúc đó, làn sóng di dân từ nông thôn vào thành thị bùng nổ.

Nhà ở trở thành một biểu tượng của sự phát triển — và là kênh đầu tư phổ biến nhất.
Bất động sản chiếm hơn 70% tài sản hộ gia đình Trung Quốc.

Chính quyền các địa phương, thay vì thu thuế như mô hình phương Tây, bán đất cho các doanh nghiệp địa ốc như một nguồn thu chủ lực. Kết quả là, chỉ trong hơn 10 năm, hàng trăm khu đô thị mới được phê duyệt và xây dựng ào ạt — kể cả ở những nơi dân cư rất ít.

Một báo cáo của Bloomberg (2021) cho thấy, Trung Quốc có tới 65 triệu căn hộ bị bỏ trống – đủ chỗ ở cho toàn bộ dân số nước Pháp.
Người ta gọi đó là “thành phố ma” – những khu cao ốc hoành tráng không một bóng người, đèn không sáng, chợ không mở.

📍Ví dụ nổi tiếng: Kangbashi (Ordos), Nội Mông – từng được kỳ vọng là trung tâm mới giàu có, nhưng gần một thập kỷ sau, phần lớn căn hộ vẫn không có người ở.

2. Sự phụ thuộc nguy hiểm vào bất động sản và nợ vay

Các tập đoàn bất động sản như Evergrande, Country Garden, Sunac… được tiếp cận nguồn vốn tín dụng khổng lồ, vay nợ để mua đất, xây nhà rồi tiếp tục bán trước – mô hình “lấy mỡ nó rán nó”.

Evergrande, một thời là “đế chế địa ốc số 1 Trung Quốc”, từng sở hữu hơn 1.300 dự án tại 280 thành phố. Nhưng đến năm 2021, tập đoàn này ôm hơn 300 tỷ USD nợ, trở thành doanh nghiệp nợ nhiều nhất thế giới trong ngành bất động sản.

Cùng lúc đó, chính phủ Trung Quốc áp dụng “3 lằn ranh đỏ” (three red lines policy) để siết kiểm soát rủi ro tài chính, giới hạn khả năng vay nợ của doanh nghiệp địa ốc. Ngay lập tức, dòng tiền đứt gãy. Hàng trăm dự án không còn vốn thi công, hàng triệu căn hộ dang dở.

⚠️ Đáng chú ý: Các căn hộ tại Trung Quốc thường được bán trước khi xây dựng, nên khi dự án ngừng lại, người dân – dù đã trả tiền – vẫn không được bàn giao nhà.

3. Kết quả: Khủng hoảng niềm tin và làn sóng vỡ nợ dây chuyền

• Người mua nhà tức giận: Từ năm 2022, hàng trăm ngàn người dân khắp Trung Quốc ngừng trả nợ ngân hàng, vì nhà đã mua nhưng không được giao.

• Tập đoàn địa ốc lần lượt phá sản hoặc tái cấu trúc: Evergrande vỡ nợ, cổ phiếu giảm gần 99%, Country Garden bên bờ phá sản dù từng được đánh giá là “lành mạnh nhất ngành”.

• Niềm tin vào thị trường sụp đổ: Nhiều người Trung Quốc từ chỗ “phải có nhà mới yên tâm”, nay quay sang lo sợ “mua nhà là gánh nợ”.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Trung Quốc từng chiếm tới 25-30% GDP (bao gồm cả ngành phụ trợ như xây dựng, vật liệu, nội thất…). Khi bong bóng vỡ, cả nền kinh tế rung chuyển, tăng trưởng GDP giảm mạnh, tỉ lệ thất nghiệp tăng, niềm tin tiêu dùng xuống mức thấp kỷ lục.

Bài học từ Trung Quốc không chỉ là về sự bùng nổ quá mức, mà còn là sự phụ thuộc nguy hiểm vào bất động sản như một động lực tăng trưởng kinh tế, sự buông lỏng quản lý tài chính và tâm lý đầu tư theo đám đông. Điều đáng sợ nhất không phải là giá nhà rớt, mà là niềm tin toàn xã hội bị rạn nứt.

PHẦN 2: VIỆT NAM – NHỮNG DẤU HIỆU ĐÁNG LO NGẠI

1. Tăng giá phi lý, vượt xa khả năng chi trả của người dân

Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, giá nhà đã vượt xa thu nhập bình quân của người dân, đến mức ngay cả người có công việc ổn định cũng không còn dám mơ sở hữu nhà ở nội thành.

• Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn (2024), giá căn hộ trung bình tại TP.HCM dao động từ 55 – 70 triệu đồng/m², đồng nghĩa với việc một căn hộ 2 phòng ngủ (~70m²) có giá từ 4 – 5 tỷ đồng.

• Trong khi đó, theo Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân năm của người lao động tại TP.HCM năm 2023 là khoảng 130 triệu đồng. Như vậy, một căn hộ có thể tương đương 30–35 năm thu nhập nếu không tính chi phí sinh hoạt – một con số hoàn toàn phi thực tế.

Hậu quả là gì?

• Một thế hệ người trẻ buộc phải sống trong các khu trọ chật hẹp, hoặc về sống với cha mẹ. Nhiều người thậm chí bỏ cuộc “giấc mơ an cư”, dẫn đến hệ lụy tâm lý xã hội kéo dài.

• Nhu cầu thật thì không được đáp ứng, trong khi giá nhà vẫn tăng do dòng tiền đầu cơ và kỳ vọng “mua hôm nay, lời ngày mai”.

🔎 Điều này gợi nhớ đến Trung Quốc, nơi mà nhà ở từng được xem như một “công cụ tài chính” hơn là một nhu cầu ở thực.

2. Cơn sốt đất nền – “vẽ” tương lai, bán hiện tại

Kể từ sau đại dịch, các cơn sốt đất nền tại vùng ven các thành phố lớn như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bắc Giang, Thái Nguyên… liên tục diễn ra. Đất nông nghiệp được “vẽ” thành khu dân cư, khu công nghiệp, thậm chí là “đô thị thông minh” — chỉ với vài cây cọc, tấm bảng “quy hoạch tương lai”.

Vấn đề cốt lõi:
Nhiều nơi chưa có hạ tầng, dân cư không tăng, nhưng giá vẫn bị đẩy lên do tâm lý đám đông và đầu cơ theo tin đồn.

• Báo cáo của Bộ Xây dựng (quý 1/2024) ghi nhận:

Giá đất nền tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội và TP.HCM đã tăng gấp 2–3 lần chỉ trong 1 năm, dù hạ tầng chưa có thay đổi đáng kể.

• Tại Hớn Quản (Bình Phước), sau thông tin quy hoạch sân bay, giá đất nền tăng gấp 4 lần trong 6 tháng. Nhưng thực tế, sân bay chỉ mới là đề xuất trên giấy.

📍Hiện tượng này gợi nhớ đến các “thành phố ma” của Trung Quốc: nơi mà nhà đầu tư đổ xô mua đất, nhưng dân cư và hạ tầng thực tế không theo kịp.

3. Dòng vốn đầu cơ chiếm lĩnh thị trường, lấn át nhu cầu thật

• Nhiều người mua không có ý định ở, cũng không kinh doanh, mà chỉ nhằm bán lại trong thời gian ngắn. Việc mua bán theo kiểu “lướt sóng” khiến giá cả thị trường bị thổi phồng, mất đi giá trị thực.

• Sự tham gia của các nhà đầu tư F0 (tay ngang) – từ nhân viên văn phòng, chủ quán cà phê đến công nhân – được thúc đẩy bởi tâm lý: “không mua hôm nay thì mai không mua được nữa”.

Điều đáng lo ngại hơn là:

• Dự án ma, đất không có sổ, chưa được phép phân lô, thậm chí nằm trong đất quy hoạch – vẫn được rao bán công khai với lời quảng cáo hấp dẫn: “pháp lý rõ ràng”, “cam kết lợi nhuận”.

• Các chiêu trò bán hàng như “mua nhà tặng vàng”, “cam kết thuê lại 10%/năm”, “chỉ cần trả trước 10% sở hữu ngay” — biến bất động sản thành sản phẩm tài chính đầu cơ rủi ro cao, tương tự mô hình Ponzi.

⚠️ Theo thống kê không chính thức, đến cuối 2023, Việt Nam có gần 400 dự án bất động sản vướng mắc pháp lý, chưa thể triển khai hoặc bàn giao, làm hàng nghìn nhà đầu tư kẹt vốn.

4. Những biểu hiện rõ nét cho thấy sự bất ổn đang tích tụ

• Tồn kho bất động sản tăng cao: Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đến đầu 2024, lượng sản phẩm tồn kho toàn thị trường khoảng 80.000 căn hộ và nhà ở, chủ yếu do giá cao, không phù hợp khả năng mua thật.

• Doanh nghiệp địa ốc lao đao: Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn như Novaland, Đất Xanh, Tân Hoàng Minh… đã phải tái cấu trúc nợ, dừng thi công hoặc hoãn bàn giao.

• Thị trường trái phiếu bất động sản chao đảo: Từ 2022–2024, nhiều đợt đáo hạn trái phiếu khiến doanh nghiệp vỡ cam kết, hàng ngàn nhà đầu tư nhỏ lẻ “mắc cạn”.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu “đảo chiều âm thầm”: giá cao nhưng thanh khoản thấp, doanh nghiệp thiếu dòng tiền, người dân mất niềm tin. Những yếu tố này từng là khởi điểm cho cuộc khủng hoảng ở Trung Quốc — và nếu không kịp thời điều chỉnh, chúng ta rất có thể sẽ lặp lại con đường ấy, chỉ là dưới một hình thức khác.

PHẦN 3: NHỮNG ĐIỂM KHÁC BIỆT & CƠ HỘI ĐIỀU CHỈNH

1. Quy mô khác biệt: Việt Nam chưa đi vào “giai đoạn cuối” như Trung Quốc

Trung Quốc bước vào khủng hoảng bất động sản sau hơn 20 năm bùng nổ phát triển, khi dân số bắt đầu già hóa, tốc độ đô thị hóa chậm lại, nhu cầu thật suy giảm.

Ngược lại, Việt Nam mới ở giai đoạn giữa của quá trình đô thị hóa, với tỷ lệ đô thị hóa khoảng 41% vào cuối 2023 – vẫn thấp hơn nhiều so với mức trên 60–70% của Trung Quốc thời kỳ cao điểm.

📊 Theo Bộ Xây dựng, Việt Nam đặt mục tiêu đạt 50% dân số sống ở đô thị vào năm 2030. Điều này cho thấy, còn dư địa phát triển hạ tầng, nhà ở, đặc biệt là ở các thành phố vệ tinh quanh Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ…

Điểm sáng:

• Làn sóng chuyển dịch nhà máy, FDI từ Trung Quốc sang Việt Nam làm tăng nhu cầu nhà ở công nhân, chuyên gia tại các khu công nghiệp (Long An, Bắc Ninh, Bình Dương…).

• Tầng lớp trung lưu đang mở rộng nhanh chóng, tạo nhu cầu về phân khúc nhà ở vừa túi tiền và bất động sản thương mại thực chất.

→ Nghĩa là: Việt Nam vẫn còn nhu cầu thật – điều mà thị trường Trung Quốc đã cạn kiệt khi vỡ bong bóng.

2. Nhà nước bắt đầu siết chặt – đúng lúc và đúng trọng tâm

Một trong những nguyên nhân khiến Trung Quốc khủng hoảng sâu là vì chính sách kiểm soát được đưa ra quá muộn, khi thị trường đã phình to và nợ xấu đã ăn sâu vào hệ thống tài chính.

Việt Nam đang có bước đi kịp thời hơn:

✅ Siết tín dụng bất động sản:

• Ngân hàng Nhà nước đã giới hạn tỷ lệ cho vay vào lĩnh vực bất động sản, ưu tiên vốn cho dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp.

• Các khoản vay mua bất động sản đầu cơ, đặc biệt là đất nền, bị kiểm soát chặt chẽ hơn từ năm 2022.

✅ Minh bạch trái phiếu doanh nghiệp:

• Sau hàng loạt vụ đổ vỡ trái phiếu (Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát…), nhà nước đã ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP, yêu cầu:

  • Công khai thông tin doanh nghiệp phát hành,

  • Kiểm toán bắt buộc,

  • Hạn chế việc sử dụng vốn sai mục đích.

✅ Rà soát pháp lý, thanh lọc dự án:

• Nhiều dự án “ma”, phân lô bán nền không phép đã bị xử lý.

• Các tỉnh, thành phố bắt đầu rà soát lại quy hoạch, tránh tình trạng “vẽ quy hoạch trên giấy để bán đất”.

🧭 Đây chính là “giai đoạn thanh lọc” cần thiết để đưa thị trường về quỹ đạo bền vững.

3. Cơ hội tái cấu trúc thị trường – bước ngoặt sống còn

Dù đang khó khăn, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang đứng trước cơ hội tái cấu trúc toàn diện:

💎 Các doanh nghiệp minh bạch, phát triển dựa trên nhu cầu thật sẽ tồn tại và vươn lên:

• Ưu tiên dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí tốt, giá bán phù hợp.

• Tập trung vào nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp – các phân khúc ít rủi ro và có nhu cầu thật.

🔁 Hệ sinh thái tài chính cũng đang thay đổi:

• Nhà đầu tư cá nhân bắt đầu tỉnh táo hơn, quan tâm tới tính pháp lý, tiến độ và thanh khoản hơn là “lãi ảo”.

• Các ngân hàng thương mại cũng siết điều kiện vay, đòi hỏi phương án khả thi rõ ràng – giúp thanh lọc nhà đầu tư yếu kém.

📌 Quan trọng hơn hết:

Xã hội đang chuyển từ tâm lý đầu cơ sang thực dụng, từ “săn đất” sang “chọn sống” – một dấu hiệu tích cực, nếu được dẫn dắt đúng.

Khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc là bài học nhãn tiền, nhưng Việt Nam không phải tất yếu sẽ đi lại vết xe đổ đó. Chúng ta còn cơ hội – và đang đi những bước đầu tiên đúng hướng:

• Vẫn có nhu cầu thật và dư địa tăng trưởng;

• Nhà nước đã chủ động điều tiết;

• Thị trường đang tự sàng lọc.

Nhưng để không lặp lại cái kết buồn, điều cần thiết nhất vẫn là sự tỉnh táo:
Tỉnh táo từ nhà đầu tư, từ doanh nghiệp, từ ngân hàng… và cả từ người làm chính sách.

“Lịch sử không lặp lại, nhưng nó thường vang vọng.” 

Trung Quốc từng tin rằng bất động sản là con đường nhanh nhất để trở nên giàu có. Và hàng triệu người cũng từng nghĩ như vậy — cho đến khi những giấc mơ hóa thành những căn hộ hoang lạnh, dở dang, và những khoản vay không lối thoát.

Hôm nay, nếu nhìn vào những gì Trung Quốc đã trải qua, Việt Nam hoàn toàn có thể tránh được cú ngã đau đó. Nhưng chỉ khi chúng ta tỉnh táo, cẩn trọng và nhìn xa hơn cái lợi trước mắt.

📉 Là nhà đầu tư – bạn cần phân biệt đâu là tài sản thật và đâu là ảo ảnh tài chính.

🏗️ Là doanh nghiệp – bạn phải hiểu rằng lòng tin thị trường không thể xây bằng chiêu trò marketing, mà phải dựng từ tiến độ, pháp lý và giá trị sử dụng thật sự.

🏛️ Là nhà làm chính sách – sự can thiệp đúng lúc không chỉ cứu thị trường, mà còn bảo vệ hàng triệu giấc mơ an cư.

Việt Nam vẫn còn cơ hội. Nhưng câu hỏi đặt ra là: chúng ta sẽ hành động như thế nào?

Tại Doanh Nhân Thành Công, chúng tôi không chỉ kể chuyện thị trường.
Chúng tôi phân tích – để bạn ra quyết định đúng.
Chúng tôi cảnh báo – để bạn không phải học bằng cái giá quá đắt.
Và quan trọng nhất: chúng tôi trao quyền tư duy độc lập cho bạn – dù bạn là người đang chuẩn bị mua căn nhà đầu tiên, hay đang nắm giữ hàng chục bất động sản.

👉 Nếu bạn thấy video này hữu ích, hãy LIKE và CHIA SẺ để nhiều người hơn được tiếp cận thông tin có giá trị.

✍️ Đừng quên để lại ý kiến dưới phần bình luận:
Bạn nghĩ Việt Nam có đang đi lại vết xe đổ của Trung Quốc không? Hay chúng ta sẽ tìm được con đường riêng?

📌 Và nếu bạn muốn tiếp tục đón nhận những phân tích sắc bén, cập nhật thị trường đa chiều – hãy nhấn đăng ký kênh Doanh Nhân Thành Công và bật chuông thông báo.
Vào 19h mỗi ngày , chúng tôi sẽ gửi đến bạn những góc nhìn mà báo chí chưa nói hết – nhưng nhà đầu tư thông minh cần phải biết.

🎙 Đây là Doanh Nhân Thành Công – nơi bạn không chỉ cập nhật tin tức, mà còn rèn luyện tư duy của một người dẫn đầu.

💼 Xin chào, và hẹn gặp lại bạn ở video tiếp theo.